​首套房贷利率上调，全国首套房贷利率23月来首次下降，北上广深集体回调，房价

首套房贷利率上调，全国首套房贷利率23月来首次下降，北上广深集体回调，房价是要下降了吗？

全国首套房贷利率23月来首次下降，北上广深集体回调，房价是要下降了吗

2019年上半年全国各地区房价还是有不同程度要下降。很多开发商要回笼资金，炒房者更难了卖不出去。买房者都害怕房价高，要买房的在观望中。已经付了首付房款后悔。

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实际上，现在的房贷利率定价基准转换为LPR后，LPR（贷款市场报价利率）每个月发布一次，那么挂钩LPR的房贷利率也会随着每次LPR的变化而变化的。因此，接下来的房贷利率水平主要取决于2月20日即将发布的新一期的LPR，与前两个月的利率没有什么参考价值。另外，还要结合银行的信贷政策及各地的楼市调控政策。

当前国内房贷平均利率有什么变化？

根据融360大数据研究院发布的最新数据显示，2020年1月，全国35个重点城市首套房贷款平均利率为5.51%，环比下降0.01%（1BP）；20个城市首套房贷款利率环比有所下调，其中四个一线城市的首套房贷款利率均出现下调。

从以上数据来看，全国首套房贷款平均利率为5.51%，环比下降1BP，相当于LPR（5年期）加点71个基点形成；二套房贷款平均利率为5.82%，环比下降2BP，相当于LPR（5年期）加点102个基点形成。

这里需要指出一点，那就是目前5年期LPR是根据1月20日发布的4.80%为基准，假如当地信贷政策要求加点80个基点，那么当地的首套房贷利率就是4.80%+80BP=5.60%。

从不同城市的房贷利率来看

2020年1月，20个城市首套房贷利率环比有所下调，其中有7个城市的下降幅度超过5个BP。最明显的属东北的城市哈尔滨，环比下降23个BP。

但也有11个城市的首套房贷利率水平有所上涨，其中江苏无锡的涨幅最大，达到了5个BP。

备受关注的四个（北上广深）一线城市的首套房贷利率水平均有所回落。其中，北京环比再下调1BP，广州环比下调4BP，上海和深圳两地的首套房贷平均利率均环比下调5个BP。目前来看，下调后的上海首套房贷款利率降至4.82%，相当于5年期LPR加点2BP形成，创近两年来的历史新低。

整体来看，目前国内首套房贷平均利率最低的城市前十位分别是:上海、厦门、天津、深圳、乌鲁木齐、哈尔滨、广州、北京、杭州和海口等。

总的来看，受央行降准释放长期资金的影响下，今年1月各大商业银行的信贷额度进一步释放，再加上2月3日央行公开市场操作（逆回购）投放流动性1.2万亿的因素叠加影响下，目前银行体系整体的流动性比较充裕，比去年同期多9000亿元。此外，结合因城施策、LPR下行预期的因素，短期内房贷利率水平维持“稳中有降”的趋势的可能性更大。顺便说一下，2020年3月1日开始所有存量浮动利率房贷要全部将定价基准转换为LPR，转换周期为3月1日至8月31日，期间银行会主动联系已购房者重新签订合同（可选择固定利率或者浮动利率）。

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我觉得所谓的悄悄下调房贷利率应该谈不上，目前不只是西安，全国各地都在下调房贷利率，这是大家都知道的事情。

对于2017年和2018年，相信买房的朋友都记忆犹新，这两年很多城市房贷利率都上浮了很高一个位置，很多城市基本上都上浮20％~40%之间，如果在前两年买房，很多人都要承受很高的利息。

进入2019年之后，全国大部分城市的房贷利率已经逐渐下降，截至2019年6月，全国房贷平均利率已经6连跌。那为何全国大部分城市房贷都会出现下跌呢？这里面主要有两个原因：

第一、银行贷款资金宽裕

房贷利率下降，最直接的原因就是央行从2018年开始连续进行了多次定向降准，累计向市场释放很多资金，特别是进入2019年以来，央行连续两次定向降准向市场释放了8000多亿的人民币，这在很大程度上缓解了银行的资金压力。

在央行不断的连续降准之后，房贷利率也跟着下降，由2018年10月份左右，我国房贷平均利率达到了历史峰值5.71%，房贷利率就进入了下降的通道，特别是进入2019年以来已经连续6个月下跌，目前全国首套房平均利率已经下降到5.42%。

第二、房贷需求有所缓解。

2017年到2018年这段时间房贷利率之所以上浮比较大，有一个很重要的原因就是市场需求相对比较火爆，比如2018年有部分是房价涨幅达到20%以上，楼市需求比较旺盛的时候，银行利率也跟着不断上涨。

但是随着我国调控的不断深入，部分城市的炒房行为得到了一定程度的遏制，目前很多炒房客已经开始出手二手房，比如合肥目前已经有超过6万套二手房在挂卖，其中光5月份一个月就新增了1万多套二手房。

此外，在2015年2016年这段时间楼市比较火爆的时候，很多城市都建了大量的楼盘，而这些楼盘基本上都会在2019年到期，所以2019年很多城市都会出现很多新的楼盘入市。

在大量的房源入市之后，目前楼市的总体需求也得到了一定的缓解，全国商品房销售面积增幅有所下降，从而也导致住房按揭贷款的增幅有所下降。

根据央行统计的数据显示，今年前5月居民新增中长期贷款合计2.26万亿，相比2018年同期多增2276亿，但相比2017年同期少增725亿。从占比来看，今年前5月新增中长期贷款占新增贷款的比重为28.28%，相比2018年、2017年同期下降0.05个、8.06个百分点。

第三、部分地方希望通过降低利率来刺激需求消化库存。

目前各个城市的房子空置率到底有多少没有一个准确的官方统计数据，但之前西南财经大学曾经做过一个调研报告，得出的结论是目前我国房子空置平均空置率至少在20%以上，如何消化库存降低泡沫目前已经成为了很多地方的主要任务之一。

所以我们看到目前很多城市都在积极放宽落户政策，以及推出很多大学生购房优惠政策，以此来刺激楼市的需求，从而达到降低库存的目的，为了鼓励大家多买房，有些地区也在干预房贷利率，希望通过降低房贷利率来增加更多的购房需求。

第四、虽然房贷利率下降，但房价短期之内也不可能下降。

看到房贷利率不断下跌，很多朋友都觉得这是不是房价要下跌的节奏呢？实际上本轮房贷利率下跌，最根本的一个原因是市场资金的宽裕，这个是最主要的，其他都是次要的。而且预计2019年下半年市场的资金宽裕仍然维持在一个相对平衡的状态，所以房贷利率还有可能会进一步下跌。

房贷利率下跌并不代表房价会下跌，这点可以通过观察，2019年部分城市房价上涨可以看出来。比如下图是国家统计局统计的，2019年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

从这个统计结果来看，大家可以发现，2019年5月份70个主要城市当中，房价同比全部上涨，涨幅超过10%的有45个城市，比达到64%，而呼和浩特，贵阳，西安，秦皇岛，遵义，大理等这些城市，房价的涨幅甚至达到20%以上。

就算拿5月份跟4月份相比，环比上涨的达到68个城市，只有上海跟岳阳环比下降，而且下降的幅度也只有0.1%，基本上可以忽略不计。

所以即便短期之内我国房贷利率不断下跌，但是房价仍然呈上涨的趋势，短期之内这种局面是不会有太大改变的。